אונאה במכירת דירה

שאלה

ראובן חיפש דירה חדשה מקבלן, ותוך כדי בירור אצל הקבלן ענה הקבלן ששטחה של הדירה הוא כ-120 מ"ר נטו, ראובן בא לראות הדירה שהיתה בשלבי גמר והתרשם מהדירה והחליט לקנותה.

לאחר משא ומתן עם הקבלן סוכם ביניהם על פרטי המכירה, כמו כן נערך חוזה מכירה כדין, והנה בטרם ראובן נכנס לדירה הוא הביא את תוכניות הדירה לאדריכל, והאדריכל אמר לו ששטח הדירה הוא 110 מ"ר נטו,

ראובן חפץ לבטל את המקח בטענה של אונאה במידה משקל ומנין כמובא בשו"ע (חו"מ רלב, א),

הקבלן מודה כי אמר לקונה ששטח הדירה כ-120 מ"ר, אך לדבריו הדבר נבע מטעות לא מכוונת,

זאת ועוד, הקבלן מציין כי ראובן קיבל לידיו את תוכניות הדירה וכן הוא ראה את הדירה כך שיכל לחשב את שיטחה בעצמו ולא להסתמך עליו.

תשובה:

 המקח קיים ואין לקונה טענת ביטול מקח על המוכר

מקור הדין בגמרא

הגמ' (בב"ב קו.:) אומרת "רב פפא זבן ארעא מההוא גברא, אמר ליה הויא עשרין גריוי משחיה ולא הואי אלא חמיסרא, אתא לקמיה דאביי אמר ליה סברת וקבילת. והתנן פחות משתות הגיעו, עד שתות ינכה, הני מילי היכא דלא קים ליה בגוה אבל היכא דקים ליה בגוה סבר וקביל. והא עשרין אמר לי? אמר ליה דעדיפא כעשרין." ועיי"ש ברשב"ם (ד"ה א"ל) דכוונת המוכר היתה להשביח את מקחו. ומשמע שאף אם אינה משובחת מ"מ כיון דקים ליה בגוה שידע אביי את השדה אין כאן דין של ניכוי דמים.

דעת הריטב"א והמאירי בפירוש הסוגיא

והנימוק"י (ב"ב נ: בדפי הרי"ף) כתב בשם הריטב"א וז"ל: "איכא דמפרשי דדוקא דידע לה דהכי הויא ולא סגיא כשמכירה והורגל בה ושנאמר דמסתמא ידע ליה.. וזה אי אפשר, דאי ידע לה מאי קאמר והא עשרים אמר לי, ומיהו אפשר דהכי קאמר הייתי סבור שלחשבון עשרים גריוי מכרה לי.."

 לפירוש זה של הריטב"א בעינן שידע בשעת המקח את שטח השדה ובלאו הכי בשתות וביותר משתות מנכה לו דמים, ותמה על פירוש זה דא"כ מאי קאמר רב פפא "והא עשרים אמרי לי" ויישב בדוחק.

ובמאירי (בית הבחירה, כאן קו:) כתב וז"ל: "מי שמכר שדה לחבירו בסימניה ובמצרניה והיה הלוקח יודעה ומכירה ושאל הלוקח כמה אמות יש בה? ואמר לו המוכר יש בה מאה אמה! או שאמר לו כן מעצמו בלא שאלת הלוקח ומדדה ונמצאת שאינה כן ביתר משתות, אע"פ שלפי האמור במשנתינו יתר משתות ינכה, הואיל וכבר ידעה זה קבלה עליו כן, הואיל ובשעת מכירה לא תלה הענין בכך אלא שלקחה בסמניה ובמצרניה, ואע"פ שאמר לו שמאה אמה היו שם פירושו שהיא שווה כבת מאה".

מבואר מדברי המאירי דבעינן נמי שלא יזכיר השטח בשעת הקנין ויתנה המכירה בהיות שטח הקרקע כך וכך. אבל בלאו הכי כיון שידע את השדה והכיר אותה אין לו טענה על המוכר בזה.

דברי האחרונים והשולחן ערוך בדין זה

ועיין עוד ביד רמ"ה בסוגיא שפירש דדוקא היכא דשויא כההיא שיעורא דאמר ליה "אבל היכא דלא הוי בה כההוא שעורא לא במידה ולא בדמים מקח טעות הוא" וכנ"ל, דמדברי הרשב"ם נראה דאפילו להשביח מקחו אמר כן, מ"מ כיון שהלוקח יודע את השדה אין כאן מקח טעות. והובאה מחלוקת בטור חו"מ (סי' ריח) והסכים עם דעת הרשב"ם.

וכן הביאה הסמ"ע (ריח, ס"ק מח) וז"ל: "בטור כתב שהרמ"ה (בב"ב פ"ז סי' כ) כתב על זה דבעינן שיהא באמת טוב משדה אחרת ושויא כל כך ושהרשב"ם כתב דאין צריך שיהא טוב דלהשביח חלקו אמר כן ושהסכים הטור עם הרשב"ם ומהתימא למה סתם המחבר ומור"ם בזה" עכ"ל.

ועיין עוד ברמב"ם (מכירה כח, יג) וכן בשו"ע חו"מ (ריח, טז) שפירש הא דקים ליה בגויה: "שהלוקח יודע אותה ואת מצריה וכבר הורגל בה" וצ"ל דהכוונה לא רק ידיעה אלא ראיה באופן שיכול לאמוד את השטח דאם הראה לו רק סימניו ומצריו הא קיי"ל במתניתין (שם, קו.) דעד שתות ינכה, ע"כ י"ל דלא רק שהראה לו מצריו אלא היה רגיל בה באופן שיוכל למדוד ולבדוק.

והנה בנדו"ד נראה דבכל ענין אינו יכול לבטל המקח,

אונאה פחות משתות

ראשית בנדו"ד הוא פחות משתות, וכל היכא דהראה לו סימניו ומצריו בפחות משתות אין כאן ביטול מקח, ועיין בזה בטעם הדין ברשב"ם במשנה (קו. ד"ה פחות משתות) ולא דמי לדין טעות במידה משקל ומנין שחוזר אפילו בכלשהו דכיון שאמר לו סימני השדה הרי זה כאומר דוקא שדה במצריה ובזה לא הוי טעות,

אונאה יותר משתות, אך סבר וקיבל

ואף אם הוי יותר משתות נראה דבכגון זה כבר הורגל בה והכירה וסבר וקיבל ע"פ גודלה שראה, כמו כן ראובן קיבל לידיו את תוכניות הדירה והוי כאומר לו במפורש שמוכר לו את הדירה ושראה את הדירה ע"פ התוכניות שקיבל,

אונאה בדבר שיכול להבחין לאלתר

עוד נראה לצרף את דעות הפוסקים דבדבר שיכל להבחין לאלתר אין טענת מום, כמ"ש במגיד משנה (מכירה טו, ג),

אונאה בדבר שיכול להבחין קודם גמר המקח

ואף לדעות החולקות מ"מ כבר כתב בשבות יעקב (ריישר, ח"ג סי' קסט) דכאשר יכל להבחין קודם גמר המקח בזה אמרינן דמחל וכן כתב בתרומת הכרי, ואין נראה לחלק בין טענת מום לטעות במידה ובמשקל, דמהסברא כל היכא שיכל להבחין אמרינן דמחל וע"כ גם בנדו"ד שלקח את תוכניות הדירה ויכל לחשב את שטחה אמרינן דסבר וקיבל,

אמנם אם בחוזה נכתב במפורש ששטח הדירה הוא כו"כ ונמצא חסר בזה נראה לחוש לדברי המאירי הנ"ל, ונראה דזה הוי כתנאי במקח ובטל המקח, אך לא כך היו הדברים בנדו"ד. (אמנם צ"ע בחוזים דידן שהם שטרי ראיה ולא שטרי קנין)

לאור האמור לעיל המקח קיים ואין לראובן הקונה טענת ביטול מקח על החברה הקבלנית.

בברכה

יגאל אלון