לכבוד ידידי היקר והנעלה חו"ב כמוהר"ר אליהו יצחקוב שליט"א בעמ"ס אוצר המשפט.

נשאלתי ע"י כבודו שאלה בדיני מתווכים וזה תוכן שאלתו

מה הדין אם המוכר מתרצה למכור את דירתו בסכום של 560,000 ₪ [והאם יש לחלק בין אם הוטעה ע"י הסרסור ולכן הוריד את המחיר דירתו או שזה המחיר שהוא עצמו דורש מלכתחילה] ואילו הסרסור יכול למכור ב620,000 .₪
האם יש לחלק במותר הכסף [60000 ₪] בין אם המוכר יודע שאז השכר לסרסור לבין אם המוכר לא יודע, או
אין לחלק ותמיד השכר למוכר ?
ובהיות שנושא הלכתי זה רחב מאוד וכמו כן להבדיל ישנה התייחסות חוקית לשאלתו אזי ראשית אצטט את
החוק הרלוונטי לענייננו ולאחר מכן אציע את ראי ההלכה.
זאת ועוד, ידוע שמקצוע התיווך מעוגן בחוק [אשר נקרא חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו1996-] והרוצה
לעסוק בעיסוק זה עליו להיות בעל רישיון מטעם משרד המשפטים והאנשים אשר נדרשו לסוגיה זו הינם
אנשים שאינם שומרי תו"מ בלשון המעטה א"כ הם מקבלים את החוק כמנהג המחייב ולא ההלכה , ובהיות
שכבודו שאלני אמרתי לא אמנע עצמי מלהידרש לסוגיה זו

חוק המתווכים

רכישת דירה הינה אחת העסקאות המשמעותיות ביותר אשר מבצע אדם במהלך חייו. המדובר בעסקה בה
מושקעים עיקר הונו וחסכונותיו של האדם, ומשכך, גם החלק המשולם למתווך הינו משמעותי, נכבד ומכביד
עבור מבצע העסקה. ממילא נדרש כי תנאי ההתקשרות בין מבצע עסקה למתווך יהיו מוסדרים וברורים. פעמים
רבות ישנו קונפליקט מבני בין הלקוחות לבין המתווכים, בנוגע לעבודתם ושכר הטירחה. הלקוח רואה את
השכר המבוקש עבור עבודה קצרה יחסית של המתווך בעניינו ונדמה לו כי השכר גבוה מדי , המתווך לעומת
זאת יודע כי עסקה זו שהצליחה איננה אלא אחת מבין עשרות או מאות ניסיונות שלא צלחו , ברור כי על מנת
למנוע תקלות וחילוקי דעות בין הצדדים, מן הראוי להסדיר את העניין בחקיקה, וכך אכן נעש ה.

חוק המתווכים במקרקעין, מסדיר את הכללים בענף התיווך. בתוך כך קובע החוק הוראות בדבר הצורך
בקבלת רישיון לעסוק בתיווך, חובת המתווך לפעול בהגינות ובזהירות, אופן הזמנת שירותי תיווך ותנאי
בלעדיות. מטרת החוק, שהינו צרכני במהותו, היא ליצור פיקוח ממלכתי ציבורי על מוסד התיווך ולהשליט
סדר בשוק הפרוץ, במטרה להגן על צרכני שירות התיווך מפני נותניו.

ולגופם של דברים כבודו שאל שני שאלות אשר הראשונה היא אם המוכר מתרצה למכור את דירתו בסכום של
560,000 ₪ [והאם יש לחלק בין אם הוטעה ע"י הסרסור ולכן הוריד את המחיר דירתו או שזה המחיר שהוא
עצמו דורש מלכתחילה] ואילו הסרסור יכול למכור ב620,000 .₪ ושאלה שניה היא האם יש לחלק במותר
הכסף [60000 ₪] בין אם המוכר יודע שאז השכר לסרסור לבין אם המוכר לא יודע, או אין לחלק ותמיד
השכר למוכר ?

תשובה

תשובה :
בסעיף 8 לחוק מובא כדלהלן:
חובת הגינות וזהירות

(א) מתווך במקרקעין יפעל בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת, וימסור ללקוחו כל מידע שיש בידו בענין מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך.
(ב) במילוי תפקידו יפעל מתווך במקרקעין במיומנות ובסבירות וינקוט אמצעים הראויים
בנסיבות הענין, לקבלת מידע מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך.

מבירור פרשנותו של החוק עולה שעל המתווך למסור "כל מידע שיש בידו בעניין מהותי הנוגע לנשוא עסקת
התווך" כל מידע פי' הדברים מצ אנו במספר פס"ד של בתי המשפט זה דברים שנוגעים לגופו של נכס כגון אם
הבית הוא בן 3 חדרים אשר הוסיפו לו חדר נוסף עם/בלי רשיון וכו' וכפי העולה מפסקו של ביהמ"ש תא'
2103/03 יוסי פרץ נ' לזר (סעיף 9 לפס"ד שם) כמו כן מידע מהותי הוא גם המחיר הריאלי של הנכס כפי
העולה מפסקו של ביהמ"ש תא' 1394/03 וכן בתק' 2384/07 ( סעיף 21 לפסק הדין שם

כלל בדיני תיווך

וקיי"ל כלל גדול בדיני ממונות בכלל , ובדיני תווך בפרט , שבכל מקום שישנו מנהג קבוע הולכים אחר המנהג
,
כ"כ הרבה ראשונים ואחרונים , ואביא מקצתם יעויין במרדכי על ב"מ פרק השוכר את הפועלים בשם או"ז וכן
במהרי"ק (שורש ט נה ,נד , ,) ובשו"ת מהריב"ל (ח"א סי' סב) ובשו"ת דברי ריבות (סי' קכז) ובשו"ת בנימין זאב (סי' נה) כמו כן
יעויין בפחד יצחק (אות מ לגבי מנהג של ממון דף קמג עמוד ב) ו כמו כן מנהג מבטל הלכה בשם כל הפוסקים וכ "כ להדיא
בשו"ת מהרש"ך ( ח"א סי' עט ) והובאו דבריו בכנה"ג (חו"מ סי' רסד הגהות ב"י אות י) ובעוד ספרים ואכמ"ל.

א"כ הראינו לדעת שבהתקשרות בין מתווך לבין מוכר/קונה הבסיס להתקשרות זו היא נאמנות , ועל המתווך
למסור ללקוח את כל המידע שיש בידו על הנכס המדובר , ואם הנכס בפועל שווה סכום x ואת זה יודע המתווך
ולא הלקוח אזי חלה על המתווך חובת דיווח וליידע את לקוחו לגבי המחיר , ולא "לעשות קופה על חשבון
הלקוח" ואדרבא מכח החוק רואים שמוטל על המתווך אחריות מירבית ונאמנות מקצועית שיעשה את עבודתו
במיומנות ובנאמנות .
{זאת ועוד יאמר על אתר שגדרו של הסרסור הוא שליח כמ"ש בשו"ע ( חו"מ קפה א) הסרסור שליח הוא ולקמן לגבי השאלה השניה אתייחס לשליחות זו}

אונאה בקרקעות

והנה אם תשאל הרי קיי"ל שאין אונאה לקרקעות ? כדאיתא בגמ' ב"מ (פ"ד משנה ט) " אלו דברים שאין להם
אונאה .." ואחד מהם זה קרקעות , ודין זה נפסק גם ברמב"ם ובשו"ע (חו"מ )כט ,רכז {ובמאמר מוסגר יאמר על אתר
שבהגהות הגרעק"א מביא את הרמב"ן ואת הרא"ה שהאמנם אין בהם דין הונאה אבל איסור לאו עדיין קיים}
אבל בנידו"ד זה לא דומה מכיון שכל דין שאין אונאה לקרקעות זה מתי שהוא עצמו מוכר ע"י עצמו ולא ע"י
שליח או מתווך, אבל אם הוא מינה שליח שימכור לו אזי באופן זה יש אונאה לקרקעות וכמ"ש הסמ"ע (חו"מ , רכז
,ל ס"ק נג) "שיאמר לו המשלח לתקוני שדרתיך ולא לעוותי ולא שייך מחילה גביה" כמו שמצינו לגבי מוכר ע"י
עצמו.
וזה בעצם הרעיון הבסיסי של החוק , שעל המתווך לפעול בנאמנות רבתי כלפי אותו מוכר קרקע , ומצינו שגם
לגבי הקונה מרן התייחס בשלחנו הטהור (שם) ו הביא שתי דעות בדבר וכלשונו הזהב "בד א" במוכר נכסי עצמו.

אבל השליח או אפוטרופוס שטעה ונתאנה בכל שהוא, בין במטלטלין בין בקרקע , חוזר . ואם אינה את הלוקח,
מי יש שאומר שהוא הדין שמכרו בטל בכל שהוא, ויש מי שאומר שדינו כשאר כל אדם דעד שתות הוי מחילה
וזכה המשלח ביתרון"

אבל השליח או אפוטרופוס שטעה ונתאנה בכל שהוא, בין במטלטלין בין בקרקע , חוזר . ואם אינה את הלוקח,
מי יש שאומר שהוא הדין שמכרו בטל בכל שהוא, ויש מי שאומר שדינו כשאר כל אדם דעד שתות הוי מחילה
וזכה המשלח ביתרון" .
ולגבי השאלה השניה אע"פ שבנידו"ד היא מתייתרת אבל אם כבר עשה המתווך פעולה זו למי שייך הכסף אשר
כבר נילקח מאת הקונה, האם זה שייך למשלח או שזה מק"ט? אז מכיון שכאן מדובר בעסקת מקרקעין אזי כבר
נקבע בהלכה (חו"מ רכז, כט) לפי מרן ורמ"א כל אחד לשיטתו עד כמה יש אונאה ועד כמה אין אונאה, אבל היכא
שנניח כמו הדוגמה שהובאה בשו"ע באופן שגם אליבא דהרמ"א אין כאן אונאה (כמובן במוכר ע"י עצמו ולא ע"י שליח) למי
שייך הכסף אז כבר דנו בזה הפוסקים וכבר הקדמתי שדינו של סרסור כשליח וכלשון מרן (חו"מ קפה א) … ראובן
שנתן חפץ לשמעון הסרסור וא"ל מכור לי זה ואל תמכור בפחות ממאה … מכרו במאתיים הכל לראובן והסביר
הסמ"ע (סק"ב) דדינו של הסרסור כמוכר דבר שאין לו קצבה [ובזמננו קרקע יש לה פער מחירים גדול בין
המינימום למקסימום] דהמותר של המשלח , זאת ועוד הוסיף הסמ"ע ואע"פ שהכא גילה (ראובן המשלח) דעתו וא"ל
ליתנו במאה , לא אמרינן שמחל להסרסור אלא שסבר שאינו שווה יותר, ואפי' היה יודע שהוא שווה יותר
ומחמת דוחקו צווה למוכרו בזול אפ"ה אמרינן דלא היה בדעתו להקנות להסרסור המותר .
והוסיף החוו"ד (סי' קסט ס"ק כה) שה"ה אם רימה השליח את המשלח ואמר לו , פלוני (הקונה) רוצה ליתן בעד החפץ כך
וכך והסכים (המוכר) למוכרו במחיר זה , ואח"כ הוברר שקיבל יותר היתרון למשל .ח
ועפי"ז גם אם הסרסור נשלח ע"י הקונה לקנות במחיר מסויים וקנאו הסרסור בפחות היתרון הוא לקונה (המשלח).
כבוד ידידי ואהובי יש עוד מקום לפלפל אבל מה שהלב חושק הפנאי עושק ועוד חזון למועד

מסקנת הדברים מכל המקובץ :

. א אין הבדל בין אם המוכר/קונה ידעו על ערכו האמיתי של הנכס בכל מצב על המתווך ליידע אותם על ערכו האמיתי של הנכס.
. ב בנוגע לשאלה השניה היתרון למשלח וכדכתיבנא .

כל זה כתבתי לפי קוצ"ד וצויי"ם וימ"ן מנאי עבד לאל עליון אני יגאל אלון ס"ט.