הנדון מעבר בין שני רחובות דרך בניין משותף

נשאלתי בדין מעבר בין שני רחובות דרך בניין משותף אשר צידו האחד פונה לרחוב פלוני
וצידו השני פונה לרחוב פלמוני ומכיון שבכל הרחובות הארוכים פה תל ציון ישנו רק מעבר ציבורי אחד
האם שפיר עבדי אנשי הרוצים לקצר את דרכם לעבור דרך בניינים אלו

כמה חילוקי דינים בזה

תשובה:
השאלה מתחלקת לכמה וכמה פנים
1 מה הדין אם אף שכן לא מרשה מעבר ?
2 מה הדין אם מיעוט מהשכנים מתנגדים למעבר אנשים זרים והרוב מסכימים ? ויו"ר הועד הוא
מהמיעוט שלא מרשים לעבור ו , אפי' אם הוא לבדו לא מרשה האם זה מחייב את כל השכנים או
לא?
3 אגב בקצירת האומר אוסיף את מה שדברנו גם על מעמדו של יו"ר ועד ומעמדו והאם הוא מחייב
את כל השכנים.

אקדים ואומר שבעיה זו כיום מצויה בהרבה מקומות בהם הבניין חוצץ בין שני רחובות מקבילים אשר
רחוב אחד גבוה מחבירו, ולבניין ישנם שני כניסות, כניסה אחת מהרחוב הגבוה, והכניסה השניה היא
(לעיתים היא אפי' הכניסה הראשית) מהרחוב הנמוך ,

ומשכך, בעיה זו יוצרת חיכוך מתמיד בין העוברים ושבים לבין דיירי הבניין אשר רואים בכך "פלישה" לתחומם, ומתרצים את התנגדותם בכך "שזה מלכלך את הבניין יותר מבניינים אחרים" , כמו כן אותם עוברים ושבים חוצים את הבניין בשעות מאוחרות וזה יוצר רעש וכדו' , אשר ע"כ יש לבדוק סוגיה זו בצורה הלכתית האם מותר לחצות בניין בעל שני כניסות כנ"ל.

חוק המקרקעין

אקדים ואומר, שעלי להבהיר שבדיני שכנים עפ"י רוב בתי הדין בא"י נוהגים עפ"י פרק ו ' של חוק
המקרקעין תשכ"ט , לדוגמא אציין את ספר משכנות ישראל (מהגאון הרב ישראל גרוסמן זצ"ל שהיה
דומ"ץ בעדה החרדית חותנו של יבדל"א הגאון ר' נפתלי נוסבוים שליט"א) שם בסוף הספר הוא כתב את
כל פרק ו ' של החוק הנ"ל שמתייחס לבתים משותפים והוא כתב שם מספר סיבות למה הוא כתב בספרו
את החוק ובין יתר הסיבות הוא כתב ואני מצטט "… וגם לפעמים אם זה בגדר מנהג המדינה זה מחייב גם
עפ"י דתוה"ק ולזה צריך שאלת חכם, גם בחוזה כתוב שהמכירה היא עפ"י תקנון בתים משותפים ויש
תועלת לדעת מה הן הפרטים שבדר"כ מופיע בתקנון המצוי.." לכן גם אני אנהג כמותו ואציין במספר
מקומות את החוק.

דברי הגמרא בזה

ראשית דברי אביא את הגמ' המפורסמת בעירובין (נג:) ר' יהושע בן חנניה אמר שמעולם לא ניצחו אף
אדם חוץ מאשה תינוק ותינוקת…. "תינוקת מאי היא? פעם אחת הייתי מהלך בדרך, והיתה דרך עוברת
בשדה והייתי מהלך בה . אמרה לי תינוקת אחת: רבי, לא שדה היא זו א? מרתי לה : לא, דרך כבושה היא. אמרה : לי ליסטים כמותך כבשוה ." וראינו שר' יהושע הבין כביכול את מעשהו ואמר שהיא נצחה אותו,
למותר לציין שר' יהושע כבר לא עבר יותר דרך שדה זו , ומכאן בעצם אנו יכולים להסיק את האיסור
שבדבר זה ,

אבל כדרכה של תורה נוסיף ונבדוק זו מכמה צדדים בהלכה

א' הדר בחצר חבירו שלא ברשות

ישנה סוגיה בבב"ק ( דף כ: – כא. ) בדין הדר בחצירו שלא ברשות , שעפ"י סוגיה זו פוסק מרן
בשו"ע (חו"מ סימן שסג' ס"ו ) שאדם שמשתמש בקרקע של אחר ללא רשות ( כגון שדר בחצרו
שלא מדעתו ), אם הקרקע מיועדת להשכרה ( ובלשון הגמ' – "קיימא לאגרא"), הוא חייב לשלם
לבעלים דמי שכירות, וחיוב זה הוא אפילו אם מדובר באדם שאין דרכו לשכור ( כגון שיש לו
דירה אחרת). הסיבה שצריך לשלם היא או מדין " נהנה –" שהרי גר בקרקע, או מדין " מזיק –"
שהרי גורם לבעלים לחסרון ממון בכך שמונע ממנו מלהשכיר את הקרקע לאדם אחר .

אבל בקרקע שאינה מיועדת להשכרה ( ובלשון הגמ " –' דלא קיימא לאגרא"), דר אם – שם פטור
מלשלם לבעלים דמי שכירות. הסיבה שפטור מלשלם היא או משום "ש זה נהנה וזה לא חסר –"
דהיינו שמי שנהנה מרכוש חבירו ולא גרם לו לשום חסרון , אינו צריך לשלם עבור ההנאה או ,
משום שלא נחשב כמזיק כיון שלא גרם לו לשום חסרון ממוני.

וכל זה במקרה ש:

א) הבעלים לא אמר למשתמש לצאת מהקרקע ( שו"ע הנ"ל )

ב) ושהמשתמש לא גרם לבעלים שום חסרון ממוני ואפילו הקטן ביותר (כגון שהשחיר את
הכתלים) (שו"ע הנ"ל ס"ז)

ג) ושהמשתמש לא גילה דעתו שהיה משלם שכר אם בעל הקרקע היה דורש זאת (שו"ע הנ"ל
ס"ח)

כשהבעלים אינם דרים בבית

דינים אלו נאמרו כשהבעלים נמצאים שם, אבל כשהבעלים אינם נמצאים שם, נחלקו הפוסקים
האם מותר לכתחילה להשתמש בקרקע שאינה מיועדת להשכרה ואין לבעלים שום הפסד אם
משתמשים בה

א) מביאור הגר"א (שם ס"ק י "ז) משמע שאסור.

ב) ואילו שו"ת חת"ס (חו"מ סי' ע"ט) ושו"ת מנחת יצחק (וויס, ח"ח סי' כ"ט) מתירים במקרה
כזה להשתמש בקרקע לכתחילה, משום שלא נגרם שום חסרון לבעלים.

קרקע שאינה מיועדת להשכרה שהמשתמש בה פטור מלשלם והבעלים נמצאים שם,

ובקרקע שאינה מיועדת להשכרה שהמשתמש בה פטור מלשלם והבעלים נמצאים שם, נחלקו
הפוסקים האם הבעלים יכולים לעכב אחרים מלהשתמש בקרקע:

א) הרמ"א ( חו"מ סי' שס"ג ס"ו) פוסק שהיכן שבעל הקרקע יכול להשכיר אותה ולהרוויח ממנה
כסף – מותר לו לעכב אחרים מלהשתמש בה, אבל היכן שבעל הקרקע אינו יכול להרוויח ממנה
כסף – אסור לו לעכב אחרים מלהשתמש בה, ולא עוד אלא שכופין את הבעלים לתת לאחרים
להשתמש בה מצד מידת סדום (והמשמעות היא שבמקרה כזה מותר לכתחילה להשתמש בקרקע
חבירו ללא רשותו).

ב) אבל הפת"ש (שם סק"ג) בשם הבית אפרים חולק על הרמ"א וסובר שגם היכן שבעל הקרקע
אינו יכול להרוויח ממנה כסף, מ"מ אי אפשר לכפות אותו לאפשר לאחרים להשתמש בקרקע
אלא אדרבה – זכותו של הבעלים לעכב אחרים מלהשתמש בקרקע שלו (והמשמעות היא שגם
במקרה כזה, אסור לכתחילה להשתמש בקרקע חבירו ללא רשותו).

חדר מדרגות משותף

כל הדיון הנ"ל נסוב לכאורה גם על חדר מדרגות המשותף, והחוק הנ"ל בסעיף 52 בהגדרת רכוש
המשותף כותב כך "כ ל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות
הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות , מעליות, מקלטים וכן מיתקני
הסקה או מים וכיוצא באלה המי דע ו ים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם
בתחומי דירה מסויימת.

ומשכך הראינו לדעת שחדר המדרגות הינו רכוש המשותף לכל דיירי הבניין והוא לא מיועד
להשכרה, ולפי הפת"ש הנ"ל נראה שלפי רוב הפוסקים אפי' שדיירי הבניין לא יכולים להשכיר
את חדר המדרגות בכל זאת הם יכולים לעכב אנשים זרים מלהשתמש ברכוש זה,

מה הגדר של חדר מדרגות. האם חדר מדרגות נידון כחצר.

ב זאת ועוד יש לדון מה הגדר של חדר מדרגות ?
דהנה בשו"ע (חו"מ סי' קנו א ) כתב אחד מבני מבוי שאינו מפולש …ביקש לעשות רופא או אומן
וכו' בני המבוי מעכבין עליו מפני שמרבה עליהם את הנכנסים ויוצאין ואפי' נתרצו כולם חוץ
מאחד אותו אחד מעכב עליו , הרמ"א כתב שי"א דבמבוי אינם יכולים למחות ואין דינים אלו
אמורים רק בחצר

האם חדר מדרגות נידון כחצר? וכתב הגאון פתחי חושן (נזיקין פט"ו סוף הערה נו ) שכתב שיש
לדון את חדרי מדרגות שבזמננו כחצר לענין זה , אבל הגר"נ נוסבוים חולק עליו ואומר שאין חדרי
מדרגות שלנו כחצר של זמנם , מכיון שבזמנם היו עושים בחצר הרבה מתשמישי הדירה כגון
כביסה וכדו' כמ"ש רש"י במשנה בב"ב (ב.) והיום מעבר אנשים בתוך הבניין כמעט ואינו מורגש
לבעלי הדירות ולכן זה לא נחשב נזק , זאת ועוד טוען הגר"נ נוסבוים שכל טעמו של מרן השו"ע
שאוסר בגלל עוברים ושבים זה בגלל שמתעכבין אנשים לשוחח ביניהם בעניין עסקיהם מה שאין
כן בחדר מדרגות שאין דרך בני אדם להתעכב כ"כ בחדר מדרגות , אבל אחר המחי"ר אין אני
חושב כך מכיון שעיננו הרואות שהרבה אנשים מנהלים שיחות בחדרי מדרגות וטענתו זו אינה
נכונה בעליל. לכן צ"ע על סברתו זו. אגב אורחא גם הגר"מ שפרן הו"ד בשו"ת משפטי הלוי
(כרך ה סי' י ) טוען שאין דין חדרי מדרגות בזמננו כדין חצר אלא דינו כמבוי

ג והנה לכאורה יש עוד מקום שאפשר ללמוד ממנו לגבי נושא זה , דהנה מובא בחו"מ (סי' קסב
סעיף ג' וד' ) בעניין שבני מבוי יכולים למנוע פתיחת פתח נוסף למבוי שלהם מפני שמרבה עליהם
דריסת רגל , ויש לדייק שלא כתב מרן בשו"ע שגורם להם צפיפות בריבוי העוברים ושבים אלא
הבעיה היא שכל שיש הרבה דורסים במבוי אזי מתרבה הרעש וכדו' גם אם אין צפיפות, ולכן כל
יחיד ויחיד שאינו תושב הבניין שעובר וחוצה לרחוב השני דרך בניין זה הוא שותף כביכול לנזק
זה.

ד והנה כפי שנדברנו בע"פ בקשתני לברר לך מה מעמדו של יו"ר ועד הבית והאם דעתו מחייבת את
כל דיירי הבנין

חוק המקרקעין סעיף 69

לשון החוק: הנציגות תשמש מורשה של כל בעלי הדירות בכל ענין הנוגע להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף. והיא זכאית בעניינים אלה להתקשר בחוזים ולהיות צד בכל הליך משפטי ובכל משא ומתן אחר בשם כל בעלי הדירות.

ותפקיד זה לא בא עקב היותו דייר בבניין אלא עקב מינוי שמינוהו דיירי הבניין באסיפת הדיירים
לצורך ביצוע פעולות שונות לצורך הבניין , וכוחו הוא רק בנוגע לפעולות הקשורות לרכוש
המשותף בלבד , כמו כן אינו צריך ליטול רשות מאת הדיירים לפעולות

סוגי וועד

יצויין , ויודגש, יואר, ויוער, שישנם שני סוגי וועדא וועד נבחר – דהיינו בניין שיש בו מספר דיירים שמציגים מועמדות ונבחר רק אחד לתפקיד

ב וועד מוסכם – דהיינו כל שנה או פרק זמן מוסכם מתמנה אחד מדיירים ללא בחירות
ובהסכמת הדיירים

ויש שוני מהותי בין שני סוגי וועדים אלו וכדלהלן

וועד נבחר יש לו סמכות מלאה לעשות את אשר הוא מוצא לנכון עבור הרכוש המשותף והוא לא
צריך לכנס את הדיירים על כל נושא העולה על הפרק אף אם הנושא לא דובר באסיפת דיירים כך פסק הרמ"א (או"ח סי' קנג ס"ז ) וכל שבעת טובי העיר מוכרים בפרסום מקרי אנשי העיר ואינם
צריכים לומר הן או לאו והוסיף בנחלת שבעה ( סי' כז אות ט ) וז"ל "ומעתה יתכן גם בקהילות
גדולות שעושין תקנות ומנהגות ואין ספק שאין שם דעת והסכמת כל יחיד ויחיד והיינו טעמא
מפני שטובי העיר או בעלי התקנות הממונים על כך מפי כל הקהל ודאי כאילו היה שם דעת כל
יחיד ויחיד מאמר שנתמנו מתחילה מדעת כל הקהל.."

לעומת זאת וועד מוסכם הוא בחינת ידה ארוכה של האסיפה ומוציא לפועל את החלטות אסיפת
הדיירים ולכן כל נושא שיש בו משום שינוי מהנוהג שבבנין צריך לעבור אישור של אסיפת
דיירים אבל עם כל זה עדיין יש לוועד מוסכם "כח" דהיינו הוא רשאי לפעול עפ"י רוח ההחלטות
שהתקבלו באסיפת הדיירים כגון שאם הוחלט לבצע תיקון מסויים ובמהלך התיקון התגלה שיש
צורך לעשות דברים נוספים הקשורים לתיקון עצמו שבלעדיהם לא יוכל להתבצע אותו תיקון
יכול הוועד להורות על ביצוע תיקון נוסף מבלי לבקש את רשות הדיירים המקור לדין זה הוא
ממרן בשו"ע (או"ח קנג ס"ז) שפסק כדעת הרשב"א במגילה (כה: ד"ה בני העיר) וכן כדעת שו"ת
הריב"ש (סי' רמט)

שבעת טובי העיר

זאת ועוד יעויין בשו"ת ר' בצלאל אשכנזי (סי' כד ) בשם תשובת הרשב"א " אנשים ממונים על
עינייני הציבור בכלל והם קרויים בדברי חכמים שבעה טובי העיר …לפי שאי אפשר לנשים
ולקטנים ולחושי הדעת להסכים בצרכיהם והיחידים בעלי העצה מן הסתם כאפטרופסין עליהם
לפקח על כל העניינים הצריכים ומ"מ אם קצת מהקהל אפי' מאותם האחרים שאינן גדולי העצה
מוחין מחאתן מחאה כל שלא קיבלו עליהן בפירוש וכמו שכתבתי וכל שכן אם קצת מאותן בעלי
העצה מוחין במה שעושין קצתם ולפיכך ….מה שעשו לא עשו ולא כלום." כלומר סובר רבינו
בצלאל שקיים הבדל בין מינוי של אנשים הממלאים את תפקידם ללא שהציבור ממנה אותם
במפורש (דהיינו וועד מוסכם המתחלף כל שנה) במקרה כזה יכול לקום אחד מהקהל ולמחות
כנגד מעשיהם מה שאין כן אם הממונה הוא ועד נבחר אזי אי אפשר להתקומם ו/או להעלות
טענות נגדו. וכ"כ בשו"ת משאת בנימין (סי' לג בסוף) "אבל בזמן הזה בארצות הללו שמנהג
הקהילות להעמיד עליהם מנהיגים ופרנסים ונותנים בידם מקל ורצועה על כל אנשי הקהילה
לעשות כרצונם בכל עסקי הקהילה מעכשיו אין חילוק בין כפרים לכרכים ובכל ענין יש כח
ויכולת ביד אותן מנהיגים למכור ביהכנ"ס [ללא התייעצות עם בני העיר] ואפילו למשתי ביה
שיכרא וגם הדמים יוצאין לחולין אפילו כשאנשי העיר מוחין בידם אין בכך כלום דהא מתחלה
כשבנו ביהכ נ" אדעתא דמנהיגי הקהילה תלו וגם אותן דאתו מעלמא לא עדיפי מאנשי העיר
והמנהיגים הם ממש דמו לרב אשי דאמר אי בעינא מזבנא להו

כלומר הוא שקיימת מציאות שבה הפרנס צריך לפעול ולעשות הת המיטב על פי שיקול דעתו
לטובת הציבור, אמנם כבר כתב בבאור הלכה (על המשנ"ב סי' קנג ד"ה אבל של כרכים)
שבזמננו אין לפרנסים כח זה וכלשונו "ולא העתקתיו [את המשאת בנימין] בפנים [במשנ"ב] כי
בארצותינו אין לפרנסים כח זה כמובן וגם איזה אחרונים מפקפקים בזה ועין א"ר"

א"כ הראינו לדעת שאם אין לפרנסים כח כזה אזי ודאי לוועד בית לא תהיה סמכות כזו אבל אין
זה שולל את המציאות בה יש לפרנס זכות כמעט בלעדית לפעול לטובת הציבור ללא צורך
להתייעץ עם אנשי המקום על כל פעולה נצרכת עבור הציבור כך גם יהיה אם דיירי הבניין יקבלו
עליהם שכל מה שיחליט יו"ר הוועד מקובל עליהם וזה בגדר כל תנאי שבממון טגב אורחא כך אנו
מוצאים גם לגבי גבאי צדקה (עיין ש"ך יו"ד סי' נו ס"ק ח)

העולה מכל המקובץ הלכה למעשה

1 לקצר את הדרך ולעבור דרך קרקע חבירו (כגון בית משותף) ללא רשות, נחשב כדבר
שלא גורם לבעל הקרקע הפסד – שהרי לא מצינו שבעלי קרקעות גובים תשלום עבור
מעבר דרך קרקעותיהם. ולמרות זאת, לדעת רוב הפוסקים אסור לעשות זאת לכתחילה
ללא רשות בעל הקרקע (או רשות של אחד מהדיירים במקרה של בית משותף), ובעלי
הקרקע יכולים למחות ולעכב אחרים מלהשתמש בקרקע שלהם ,. וראוי להחמיר ולהימנע
מזה.

2 בחורף שיש בוץ בנעלים אין ספק שאסור לקצר את הדרך דרך הבניין, כי העובר מזיק
את רכוש המשותף של כל דיירי הבניין.

3 לגבי וועד בית ישנו חילוק בין וועד מוסכם לוועד נבחר שוועד נבחר יכול להחליט בעצמו
אם זה טובת הבניין או לא, ולגבי וועד מוסכם זה תלוי בהסכמת רוב השכנים.

כל זה כתבתי לפי קוצ"ד וצויי"ם וימ"ן עבד לאל עליון אני יגאל אלון ס"ט