חתם בחוזה שכירות על ויתור במום האם מועיל

חתם בחוזה שכירות על ויתור במום האם מועיל

שאלה:

ראובן שכר דירה משמעון, ובחוזה היה כתוב "שהשוכר מוותר על כל טענה ו/או מום ואי התאמה" וכאשר נכנס ראובן לדירה הוא ראה שישנם מספר דברים מהותיים שהם לקויים אשר טעונים תיקון שהוא לא ידע מהם כלל, וכאשר הוא אמר זאת לשמעון, שמעון אמר לו שבחוזה שחתמת כתוב שאתה מוותר על כל טענה ומום ואי התאמה, האם שמעון המכיר צריך לתקן לראובן את הליקויים?

תשובה:

גם אם השוכר כתב בהסכם השכירות שהוא מוותר על כל מום שיהיה בדירה – אין כל תוקף לוויתורו, ומשכך, על המשכיר לתקן את הליקויים. ואם השוכר כתב למשכיר במפורש ובפרוטרוט שהוא מוותר לו על מום כזה וכזה אין חובה על המשכיר לתקן את המומים הללו.

נימוקים:

דברי הרמב"ם שאין אדם מתחייב בדבר שאינו קצוב

והנה הרמב"ם (פט"ו מהלכות מכירה ה"ו) כתב "כל הלוקח סתם, אינו לוקח אלא על דבר השלם מכל מום, ואם פירש המוכר ואמר על מנת שאין אתה חוזר עלי במום, הרי זה חוזר עד שיפרש המום שיש בממכרו וימחול הלוקח, או עד שיאמר לו כל מום שימצא במקח זה הפוחת מדמיו עד כך וכך קיבלתי אותו, שהמוחל צריך שידע הדבר שמוחל לו בו ויפרש אותו כמו המפרש באונאה". וכ"פ בשו"ע (סי' רלב סעיף ז) והיינו משום שאין אדם מתחייב בדבר שאינו קצוב,

הטעם של הרמב"ם ודברי החולקים

בטעמו של הרמב"ם נחלקו הפוסקים המ"מ (מכירה, טו, ו) כתב לבאר שדין זה נלמד מדין אונאה, דהיינו מה אונאה שאינה חוזרת אליו אלא עד שיראה לתגר אפי' הכי אמרו אינה מחילה עד שיזכיר לו המום בפירוש, קל וחומר לטענת מום שחוזר בו לעולם. הטור (סי' רלב) הביא את דברי הרמב"ם וז"ל: "וזה נוטה לצד דבריו שכתב שאין אדם מקנה לחבירו דבר שאין לו קצבה, ואני כתבתי למעלה סי' ס סעיף ט' שלדעת א"א הראש יכול להקנותו והוא הדין שיכול למחול" עכ"ל. יוצא א"כ לשיטת הטור שהרמב"ם כאן הולך לשיטתו שאין אדם יכול להתחייב או להקנות דבר שאינו קצוב ומאחר והרבה חלקו עליו ולמעשה נקטו שכן יכול למחול א"כ גם בנידו"ד די לנו בהתחייבות שהוא מוחל לו.

מעניין לציין שגם הב"י כתב על דברי הטור ודברי רבינו נכונים והסמ"ע הקשה על הב"י שדבריו סותרים משני מקומות, שכאן הוא כתב כהרמב"ם שאין אדם מתחייב לחבירו בדבר שאינו קצוב, ובסוף סי' ס סעיף ב' הוא כותב שכל הפוסקים חולקין על הרמב"ם עיי"ש מה שתי',

דברי הרדב"ז והאחרונים

ומאידך מצאנו שבשו"ת הרדב"ז (ח"ג סי' תי"ז, וח"ד סי' קלו) פסק כדברי הטור שכבר נהגו למחול כל הונאה ומום בלשון זה ומנהג מבטל הלכה

וראיתי בפת"ש (שם) שהביא משו"ת ושב הכהן (סי' מה) שכתב שבודאי לא בא הטור לחלוק על עיקר הדין שכתב הרמב"ם וודאי שגם הטור ס"ל שהמוכר צריך לפרש את המום כמו בדין אונאה, אלא שהטור הבין דמה שכתב הרמב"ם שהמוחל צריך לידע קאי לאו דוקא על אונאה אלא גם על שאר דברים שאין להם קצבה בין בקנין ובין במחילה דלא קנה, ועל זה כתב שזה לשיטתו לגבי דבר שאינו קצוב, אך לעצם הדין שצריך לפרש על מה מוחל מודה הטור.

וכן כתבו בספר מחנה אפרים (אונאה, יד –טז) ובשו"ת דברי מלכיאל (ח"ג סי' קסד) שלדינא גם הטור מודה במום במקח שצריך לפרש,

לפיכך צריך לפרש בחוזה את המומים הקיימים, או שיכתב בחוזה שהשוכר מוותר על מומים ופגמים שמפחיתים את ערך הדירה בכך וכך אחוזים, או שעלות תיקונם יעלה כך וכך,

אולם אם לא כתבו כן אין מחילת השוכר על המומים מחילה, אלא שמומים שראה השוכר בדירה ופי' אותם בחוזה ואח"כ חתם בחוזה על ויתור אזי אינו יכול לדרוש אח"כ לתקנם.

מסקנה

ולכן למסקנה אף אם חתם ראובן על החוזה שהוא מוותר על כל טענת מום אין לזה תוקף הלכתי אלא א"כ ראה את המום בתחילה ופירשו ואז – מחל עליו, או שיכתוב שכל מום עד סכום מסויים השוכר מוחל ורק אז יועיל התנאי בחוזה.

בברכה

יגאל אלון