למי שייך החלל מתחת הבניין וזכות הבנייה בו

למי שייך החלל מתחת הבניין וזכות הבנייה בו

שאלה:

באחד מהרחובות כאן בשכונה ישנו בניין שמתחתיו יש חלל, הדייר בקומה הראשונה (ראובן) "שם עליו עין" והוא מעוניין לבנות אותו ולהכינו לשימושו, חלק מהשכנים ידעו על כך והזהירו את ראובן לבל יעשה שום שינוי בבניין, ואם הוא רוצה שישלם להם תשלום יחסי לחלק שלהם בחלל, ואם הוא לא ישלם להם הם הצהירו שילשינו עליו למועצה. יצויין ויודגש שאין לאף שכן שום גישה טכנית למקום החלל רק לו ישנה את האפשרות הזו

וכעת נפשו בשאלתו האם הוא ירד מהרעיון? או שאין ממש בטענותיהם?

תשובה:

א ראשית השאלה מורכבת ולא נכון לתת תשובה על מקרה ספציפי ללא הכרת המציאות במקום מבחינת החוק, חוזה הרכישה, גבולות המגרש, טענות השכנים ועוד.

ולמעשה היא נוגעת הן בהלכות שכנים, גזל, בין אדם לחברו – יחסים עם השכנים, דינא דמלכותא ותקנות הקהל.

ב שנית בהגדרת החללים יש לציין שהם שטחים בנויים שנוצרו במקרים רבים במהלך הבניה של בנינים מתחת לבנין או בצידו, ברוב המקרים חללים נוצרים מסיבות הנדסיות ובגלל תוכניות הבניה בפרט בבניה מדורגת כאשר הדירות העליונות חורגות מקו הדירות התחתונות אם כי ולפעמים החללים נוצרים במכוון ע"י הקבלן לצורך שימוש עתידי.

ג אציין להלן מספר גישות בין הפוסקים בהגדרת חללים שבבניין משותף:

א) גישה אחת גורסת לראותם כרכוש של הפקר, מחמת זה שלא נכללו במכר לא מצד המוכר ולא מצד רוכשי הדירות, וכל הקודם לזכות בהם זכה (משפט צדק בשם י"א ).

ב) גישה שניה מזכה את הדיירים הסמוכים לחללים כבר מרגע הרכישה, ומכח אומדנא דמוכח שהחלל נמכר להם, משום שהוא מביא להם תועלת מרובה, ומשום שהם היחידים שיוכלו לקבל היתר מהרשויות לבנות שם (משפט צדק בשם הגר"נ קרליץ ובשם הגר"מ שפרן)

.ג) גישה שלישית רואה אותם כרכוש משותף, אך סוברת כי מאחר ושאר הדיירים אינם יכולים לממש את זכותם בבנית החללים הרי שחל בהם דין של "כופין על מדת סדום" לטובת הדיירים הסמוכים לחללים (משפט צדק בשם הגרז"נ גולדברג).

ד) גישה רביעית, רואה בחלל כרכוש משותף לכל דבר, ולא ניתן לכפות את שאר הדיירים ולהפקיע מהם את בעלותם על החלל, אא"כ ע"י מתן תמורה או רשות מפורשת של הדיירים בעלי הרכוש המשותף (שמרו משפט (זעפרני) בשם המקורות הבאים: ספר עמק המשפט ח"ג, שכנים סימן נח. עטרת חכמים להרב ברוך טעם, השמטות סימן כא, והובאו דבריו בספר אבן שהם סימן קעא. ושכן מורים בהרבה בתי דין).

ה) ישנה גישה נוספת שראיתי בחוברת מפנקס בית הדין (ביה"ד לממונות של הגר"צ ברוורמן גאב"ד בביתר עילית סימן א עמוד לא) שטוען שאע"פ שלפי כללי הבעלות ברכוש המשותף שטחים אלו שייכים לכל בעלי הדירות, אבל מכיון שאין לאף שכן כל אפשרות להגיע אל החלל הזה רק לראובן יש את האופציה הזו, ממילא יכול השכן הקרוב למקום לבנות, ולשפץ, ולהשתמש בחלל זה אף בלא הסכמת השכנים. מהטעם הפשוט מכיון שלכל שותף יש את הזכות להשביח את נכסי השותפות ואין הוא מפריע או מזיק את שטחי השותפות לכן אי אפשר למנוע ממנו את הבנייה בחלל כי זה משביח את הרכוש המשותף מה גם שאין אפשרות לאף שכן מבלעדיו להגיע אל החלל לכן זה שייך לו בלבד.

למסקנה:

לאור ריבוי השיטות קשה להכריע בסוגיה זו, ואני חוזר שוב צריך את הכרת המציאות במקום מבחינת החוק, חוזה הרכישה, גבולות המגרש, טענות השכנים ועוד. ולמעשה סוגיה זו נוגעת הן בהלכות שכנים, גזל, בין אדם לחברו – יחסים עם השכנים, דינא דמלכותא ותקנות הקהל.

בברכה

יגאל אלון

שתף עם חברים

שתף עם חברים

תורמים לכתר תורה ושומרים על הטהרה

תוכן עניינים

מאמרים נוספים

שתיקה כהודאה

בדין נ"ט בר נ"ט באוכלין 

עליית מפטיר למי שאינו יודע לקרא ההפטרה

נושא: חיוב תשלומין קבע תור למטפל רפואי וביטל ברגע האחרון ו/או שלא הגיע. 

האם שייך חזקה על חניה?

האם מותר להלשין לעירייה לתוספת בניה כאשר על פי דין תורה אין היזק ראיה?

ההילולא

של רבי יצחק אבוחצירא

ההילולא הגדולה שתתקיים השנה ברוב פאר והדר.
אל תפספסו!

להשתתפות בהילולא חייגו- 058-648-9827

העלון השבועי

מבית כתר תורה- בו תקבלו כל שבוע מאמרים נפלאים מפרשת השבוע, הלכה למעשה בענייני השעה, סיפורים מקורות חייהם של גדולי ספרד ועוד. תוכלו גם להקדיש את העלון לזכות יקיריכם.