פיצול דירה לשני דירות הלכה והמנהג

ראובן פנה אלי וטען לי שמכיון שהוא בעל דירה גדולה הוא מעוניין לפצל אותה לשני דירות, אך דא עקא אחד מהשכנים מתנגד למהלך, מטעמים שונים: שזה עוד תוספת של דיירים ולכלוך בחדר מדרגות, תשלומי ועד בית, וכן טענות נוספות, ראובן שמעוניין לבנות מנסה בכל דרך לרצות את השכן המתנגד אך ללא הועיל. השאלה המרכזית היא האם יש לשכן המתנגד לבניה זכות הלכתית להתנגד, או שלפי ההלכה מותר לראובן לפצל את הדירה ולא איכפת לנו מהתנגדותו של השכן.

תשובה:

מכיון שכיום המנהג בשכונות החרדיות כן לפצל ו/או להוסיף קומה וכדו', הבא לגור בשכונה כזו – הוא בא לגור על דעת זה. וזאת על אף שבזמן חז"ל הדבר כלל לא היה פשוט מכיון שהיה טענה של מרבה דיורין על כל ההשלכות הכרוכות בכך וכיום המצב השתנה מכיון שצורת הבניה וצורת ההשתמשות בחצרות השתנה. ומשכך, אין אפשרות לשכנים למנוע ממנו את חלוקת הבית. ומאידך מומלץ על השכן הבונה לפחות להשיג אישור מהמועצה על מהלך שכזה. 

נימוקים:

לפני כשלושה שבועות ביום 7/8/24 אושרה בכנסת לאחר קריאה שניה ושלישית תיקון 155 לחוק תיכנון ובניה התשפ"ד (בעניין פיצול דירות אכן הצעת חוק זו התקבלה ונכנסה לספר החוקים 3279 עמוד 1368) החוק בעצם נותן אופציה שיתאפשר לבצע פיצול דירות בשני מסלולים, האחד פיצול של היחידה הקיימת לשתי יחידות, במסלול זה מוצע שהועדה המקומית תהיה חייבת לאשר את הפיצול אלא אם ישנה חוות דעת של מהנדס הועדה כי התשתיות הקיימות לא נותנת מענה מספק להגדלת יחידות הדיור. במסלול השני, מוצע לאשר הוספה של עד 45 מ"ר ליחידה קיימת לטובת היחידה החדשה, בתנאים המנויים בהצעה ובכללם חובת תוספת של מרחב מוגן לדירה אם נוסף לה השטח המינימלי למרחב מוגן, לפחות. בנוסף מוצע שבמחוז הצפון והדרום, יחידות הדיור שפוצלו לא ייחשבו לעניין מגבלת כמות יחידות הדיור לפי תמ"א 35 עד לשיעור של 20% מהיחידות הקבועות לאותו ישוב. נקבעה הוראה נוספת שקובעת שיחידת הדיור שפוצלה תישאר בידי אותם בעלים והיא תוכל לשמש לשכירות או מגורים של בני אותה משפחה בלבד. הוחלט גם שהיטל ההשבחה יהיה בשיעור מופחת של 34% על פיצול ללא תוספת שטח והיטל רגיל של 50% אם הפיצול כולל תוספת שטח.

יצויין ויודגש שהשפעת התיקון לחוק מורגשת הן על בעלי הנכסים והן על הרשויות המקומיות. בעלי דירות יוכלו לנצל את האפשרות לפצל את דירותיהם, דבר אשר עשוי להקל על מצוקת הדיור בערים הגדולות. עם זאת, על הרשויות המקומיות להתכונן לקראת יישום התיקון ולוודא שהתשתיות העירוניות מותאמות לעומס הנוסף. כמו כן, ההקלות בהיטל ההשבחה עשויות לגרום להגדלת ההכנסות המוניציפליות באופן ממוקד, אך על הרשויות להיערך לקראת אתגרי התשתיות המורחבות.

יצויין ויודגש שיש לכך תימוכין בהלכה והנה המשנה במסכת בב"ב (פ"ג, ז) אומרת "בנה עלייה על גבי ביתו לא יפתחנה לחצר השותפין, אלא אם רצה בונה את החדר לפנים מביתו ובונה עלייה על גבי ביתו ופותחה לתוך ביתו". לכאורה האיסור נובע מכך שהוא מרבה עוברים ושבים בחצר, אולם מפשט המשנה משמע שהאיסור הוא דווקא כאשר מוסיף בבנייה, אך כאשר הוא מחלק את ביתו הקיים לשניים אין בכך איסור אף שהוא מרבה דיורין, שהרי בתוך ביתו רשאי האדם להכניס כמה דיורין שהוא רוצה וכן ביאר הרשב"ם וזו לשונו "שלא הוסיף על ביתו כלום אלא חולקה לשנים שהרי כל ביתו יכול למלאות אכסנאין אם ירצה.." ובהמשך (ס. ד"ה מאי בונה) כתב הרשב"ם "..אלא שחלקו לחדר שלו לשנים שעשה מחיצה באמצעיתו להושיב שם דיורין מרובין דבדבר זה יש לו רשות שיכול למלאות כל ביתו דיורין".

הגמרא מבארת בנידוננו כי אסור לאדם להגדיל את ביתו ולהוסיף בו עוד דיורין, משפחה וכו' וכל ההיתר הוא רק לחלוק את ביתו או לעשות "אפתאי" והכי איתא בגמ' (ס.) "לקח בית בחצר אחרת לא יפתחנו לחצר השותפין, מאי טעמא, מפני שמרבה עליהם את הדרך. אימא סיפא, אלא אם רצה בונה את החדר לפנים מביתו ובונה עלייה על גבי ביתו, והלא מרבה עליו את הדרך, אמר רב הונא מאי חדר שחלקו בשנים ומאי עלייה אפתאי" וביאר הרשב"ם שהאיסור הוא אף כאשר בונה תוספת לדירה בתוך ביתו והכניסה של שתי המשפחות היא מאותה דלת יש לאסור, כיוון שהדבר פוגע בשכנים. ואלו דבריו: "הלא מרבה עליהן את הדרך בבנין עלייה זו שלא היתה שם קודם לכן והוא מכניס לתוכה דיורין לבד דיורין שבביתו, אע"פ שכולן נכנסין ויוצאין דרך פתח ביתו הרי נתרבו נכנסין ויוצאין בחצר".

לפי כיוון זה ביאר הרשב"ם שאפתאי אין הכוונה שבונה תוספת חדשה אלא שעושה חילוק פנימי בתוך דירתו, "אין כאן תוספת בנין כלל לא בחדר ולא בעלייה, דחדר היינו שחלק רחבו של חדר ועשאו שני חדרים קצרים וכן עלייה שבנה מעזיבה באמצעית גבהו של חדר ונמצאת עלייה בנויה מאליה." לפיכך כתב הנימוק"י (לב. ד"ה מתני' לא) שאם רוצה להשכיר מחצית ביתו לאחרים רשאי, מפני שמותר לאדם למלא ביתו באכסנאים כשאינו משנה את הבית. ועיין עוד בשו"ת הרשב"א (ג, קפז). יצויין ויודגש שכאשר בעל הדירה אינו מוסיף בבנייה אלא רק מחלק בתוך ביתו אף שעל ידי כך מתווספים אנשים רבים לדירה לדעת המרדכי (אות תקנז) אין השכנים יכול לעכב אף שעתה פחי האשפה מתמלאים מהר יותר, ו/או חדר המדרגות מתלכלך יותר וכו', וכן העלה העיטור (ב, נב) שעל ידי הפתח הנוסף מתרבה הזבל והשימוש בחצר. להלכה פסק הרמ"א (חו"מ קנד, ב) את דברי המרדכי, ראוי לציין כי הרמב"ן הבין אחרת מהרשב"ם את כל הסוגיא עיין עליו.

יצויין עוד שאני לא מתעלם מהפוסקים שאוסרים להוסיף. אך התיקון לחוק [כפי שכתבתי לעיל בתחילת התשובה] בעצם יוצר "משוואה חדשה" שבעצם יוצרת מצב בו השכן המתנגד נמצא בעמדה נחותה מבחינת התנגדות לפיצול וחלוקת דירה.

אשר על כן מותר לאברך לפצל את דירתו ואני ממליץ לו להשיג על כך אישור מהמועצה שבין כך ובין כך לא יכולה להתנגד למהלך פיצול הדירה [כמובן בתנאי שהתשתית של הבית חזקה וראויה לביצוע הליך שכזה] וכ"ש שהשכן אינו יכול להתנגד לכך.

בברכה

יגאל אלון