ברוב ככל חוזי השכירות ישנה אפשרות לשוכר להאריך את חוזה השכירות לתקופה נוספת, בחוזים הסטנדרטיים זה מופיע בסגנון כזה

"במידה והשוכר יהיה מעוניין להישאר בדירה לתקופה נוספת מתאריך … עד תאריך … עליו להודיע בכתב למשכיר 60 יום לפני תום מועד השכירות. ובמידה והמשכיר לא יהיה מעוניין להמשיך להשכיר את הנכס עליו להודיע בכתב לשוכר 90 יום לפני תום מועד השכירות".

ישנם חוזים שבהם הניסוח הוא אחר דהיינו ישנה זכות לשוכר להמשיך את תקופת השכירות לתקופה נוספת אחרי תקופת השכירות האמורה עד יום… בתנאי שהשוכרים יודיעו למשכירים על כוונתם בכתב 60 יום לפני סיום תקופת השכירות, ומאידך המשכירים רשאים להעלות את שכר הדירה בשיעור של עד _ ולא יותר מ_ .

קורה לא פעם שישנם טענות ומענות בין משכיר לשוכר על פרשנות סעיף האופציה, ובפרט אם החוזה הוא סטנדרטי שהורידו אותו מהרשת המקוונת ולא ערכו אותו בעצמם שאז אחד מהצדדים טוען לא הבנתי, ו/או לא ידעתי על מה אני חותם ו/או חתמתי כי הייתי בלחץ לעבור כמה שיותר מהר, וכן טענות כאלו ואחרות.

השאלה שנדון בה היא האם טענות כאלו מתקבלות? והאם יש מקום לפרש את סעיף האופציה?

תשובה:

לא מתקבלים טענות על חוסר הבנה ו/או חתימה תחת לחץ. זאת ועוד, ישנם חוזים בהם הצדדים מגדירים מראש שאם תהיה מחלוקת בין הצדדים אזי אישיות תורנית מוסכמת מוסמכת תפרש סעיף כזה או אחר .

נימוקים:

כאשר אנו בודקים את חוזה השכירות בדרך כלל יש לפנינו שני זמנים לתום מועד השכירות, הזמן הראשון הוא תום השנה מתחילת השכירות, זמן זה מחייב שני הצדדים גם את המשכיר שלא יוציא את השוכר מהנכס, וגם את השוכר במידה והשוכר לא ירצה להשלים את שנת השכירות אין השוכר יכול לכוף את המשכיר שיקבל בחזרה את הנכס, ובמידה והוא פינה את הנכס לפני מועד תום שנת השכירות עליו לשלם דמי שכירות מלאים. עיין קצוה"ח (חו"מ שטז, א).

זאת ועוד, תקופת השכירות בשנה הראשונה היא הן לטובת המשכיר, שאין השוכר יכול לפנות את הנכס ללא רשות המשכיר כמו שאמרנו, והן לטובת השוכר, שאין המשכיר יכול לפנותו עד תום שנת השכירות, ובסוף התקופה שמורה לשוכר האפשרות להאריך את חוזה השכירות לשנה נוספת ע"י מימוש האופציה. המילה "אופציה" פירושה הוא לבחור, כלומר נתנו לשוכר את הבחירה להמשיך את תקופת השכירות לתקופה נוספת, זמן זה הוא לטובת השוכר בלבד, תקופת האופציה בכל פרשנות הינה המשך השכירות הקודמת על כל תנאיה פרטיה ודקדוקיה,

יצויין עוד שסעיף האופציה מעוגן בהלכה וההלכה מכירה בזה שישנה עיסקה שצד אחד גמר בדעתו והאפשרות נתונה לצד השני להחליט אם הוא מעוניין במימושה או לא, ולומדים זאת מכמה מקומות, כגון קידושין (כו.) בסוגיה של רב אידי בר אבין שזבין ארעא עיי"ש, וכן ברמב"ם (מכירה א, ה) ובשו"ע (קצ, ח).

האופציה להארכת תקופת השכירות ע"י השוכר נהוגה במסגרת של השכרת דירות, חנויות, מפעלים, ובתי עסק, דהיינו בעיקר כל נכסי דלא ניידי, הסיבה לכך פשוטה, אם זה דירה – זה בגלל הקושי במעבר דירה, אם זה בחנות או במפעל יתכן שהשוכר רואה ברכה במקום זה והוא מעדיף להישאר היכן שיש קליינטים וכו', לכן נהוג לתת לשוכר את האפשרות שבמידת הצורך לא יצטרך לשנות את מקום הדירה או העסק, בחירה זו תלויה אך ורק בדעתו של השוכר.

יצויין, ויודגש, שבדרך כלל הצדדים אינם מעוניינים שהחוזה יסתיים מבלי שידעו בבירור מה צעדיהם הבאים, כמו כן הטענות שצויינו לעיל כגון "לא ידעתי על מה חתמתי", "לא התכוונתי", "הייתי לחוץ" וכו' אינם קבילות, שהרי כבר נפסק בשו"ע חו"מ (מה, ג) וכן בחו"מ (סא, יג) וכן באהע"ז (סו, יג) שאין החותם על התחייבות יכול לטעון טענת לא הבנתי, ומקור הדין הוא בתשובת הרשב"א במיוחסות לרמב"ן (סי' עו) ובתשובות הרשב"א (ח"א סי' תרכט) ולכן לטענות אלו אין מקום כלל.

מסקנת הדברים:

אדם שקושר את עצמו בחוזה כזה או אחר, לא תתקבלנה טענות כגון לא הבנתי שהאופציה היא כך, או סעיף כזה או אחר פרשנותו היא כך, אלא לפני חתימה על כל חוזה שיהיה עליו לבקש הסבר ממי שמבין בחוזים לפני שהוא חותם בכדי שלא יעמוד במצב שהוא חייב לקיים את הנאמר בחוזה בניגוד לרצונו.

בברכה

יגאל אלון