קניין לחזרה משכירות

שאלה:

ראובן שכר חנות משמעון למשך חמש שנים ברחוב x, כעבור שנתיים ראובן ראה מודעה בעיתון המקומי שישנה חנות להשכרה ברחוב y ששם זה מיקום יותר מרכזי וקרוב למדרחוב ועוד כמה וכמה מעלות האמנם במחיר מעט יותר יקר ממה שהוא משלם כיום, אבל בחישוב רווח והפסד עדיף לו לעבור לחנות ברחוב y כי יתכן שהרווחים שם יעלו פי כמה ממה שהוא מרוויח כיום. ראובן דיבר עם שמעון ואמר לו שהוא מעוניין לסיים את השכירות ואכן להפתעתו שמעון הסכים להפסקת השכירות, ראובן הודה לשמעון על השנתיים שהוא היה כאן, ולאחר מכן ראובן התחיל במו"מ אינטנסיבי על מנת לשכור את החנות שנמצאת במיקום המרכזי (רחוב y) ובסופו של מו"מ שנמשך כשבועיים המו"מ עלה על שירטון והשכירות לא הגיעה לידי גמר וראובן לא שכר את החנות. בצר לו חזר ראובן לשמעון ואמר לו שמכיון שהוא רואה שהחנות בבעלותו עדיין לא הושכרה הוא מעוניין לחזור שוב ולשכור את החנות, שמעון השיב לראובן אכן אני מעוניין להשכיר את החנות מחדש, אולם מכיון שמיוזמתך הפסקת את השכירות אם אתה רוצה לשכור שוב את החנות אזי השתנו תנאי השכירות כך שהמחיר עלה ומעתה מחיר השכירות גבוה יותר, אם אתה מעוניין הנה מה טוב, ואם לא אז כל אחד ילך לדרכו.

ראובן טוען מכיון שכל הפסקת השכירות וההתקשרות בינו לבין שמעון היתה 'בדיבור בעלמא' ולא נעשה שום אקט משפטי כחתימה על מסמך מסויים של הפסקת התקשרות עסקית וכדו', והשאלה היא האם הוא יכול לתבוע את שמעון שימשיך להשכיר לו את החנות באותו מחיר כי היתה כאן סה"כ מחילה מצד שמעון על המשך השכירות דבר שלכאורה מבחינה משפטית לא תופס.

תשובה:

המשכיר אינו יכול לחזור בו ממחילתו ולחייב את השוכר להמשיך בשכירות במחיר גבוה כל זמן שלא נעשה על כך קניין המועיל.     

נימוקים:

לכאורה על פניו נראה שמחילתו של שמעון על המשך השכירות אינה צריכה קניין כמובא בשו"ע (חו"מ סי' רמא, ב) שמחילה אינה צריכה קניין, ולכן מי שמחל על שיעבוד או חוב וכדו' אינו צריך קניין ואינו יכול לחזור בו ממחילתו, לעומת זאת מחילה על זכויות המגיעות לו מבעלות על חפץ, מחילה בע"פ אינה מחייבת וצריך קניין בכדי שתחול המחילה, ומאידך, צריך לבדוק מהן זכויותיו של השוכר ואז נראה אם מחילתו של שמעון יש לה תוקף הלכתי או לא.  

והנה יעויין בריב"ש (סי' תקי) דין זה הובאה גם בסמ"ע (סי' קפט ס"ק א) "שאם ראובן קנה משמעון שדה או בית בקניין גמור ומחלו זה לזה הקנין אין הקניין מתבטל עד שיחזור שמעון ויקנה מראובן" יוצא א"כ בנידו"ד שהשוכר יש לו קניין במושכר ובמשך כל זמן השכירות הוא "הבעלים" על הנכס המושכר [מהטעם הפשוט שכירות ליומיה נחשב כממכר], ולפי זה צריך קניין בשביל למחול על הבעלות הזו ולא די באמירה מצד שמעון שהוא מוותר על המשך השכירות. א"כ מה שוויתר שמעון לראובן על המשך השכירות ללא שום אקט משפטי זה לא יועיל והשכירות ממשיכה.  זאת ועוד, ראיתי בשו"ת דרכי נועם (הלוי, סימן ד) הובא גם בקצוה"ח (סי' שטז סק"ג) שטוען שהוא הדין לגבי בעל הבית שהוא המשכיר גם אם הוא פטר את שוכר מהמשך השכירות שעליה הם סיכמו בעבר הוא יכול לחזור בו מהסכמה זו כל זמן שלא נעשה על כך קניין. והסכים עימו הקצוה"ח.

ובכלל ראיתי בשו"ת ראנ"ח (סימן לח) שרק השוכר שיש לו קניין במושכר אינו יכול למחול על כך ללא קניין, אך המשכיר שאין לו על השוכר אלא תביעת ממון יכול הוא למחול על כך באמירה בעלמא ובלא קניין.

העולה מהמקובץ: כי לשיטת הריב"ש רשאי השוכר לחזור בו מביטול השכירות כל זמן שלא עשו קניין על כך, ולשיטה זו נחלקו הפוסקים אם יכול בעה"ב המשכיר לחזור בו ממחילתו או לא. לעומת זאת מובא בספר שער משפט (וואלף, סי' שטו ס"ק א) ובמחנה אפרים (הלכות שכירות סי' ט) שהשוכר לא בעלים על המושכר יש לו רק זכות שימוש במושכר ולשיטתם אין השוכר יכול להמשיך ולהחזיק במושכר אם הוא כבר מחל.

ולמעשה אם השוכר מבקש לחזור בו מביטול השכירות מאחר ולשיטת הריב"ש אין במחילה זו בלא קניין מאומה – יתכן שאי אפשר לחייבו לצאת וגם המשכיר אינו יכול לחזור בו ממחילתו ולחייב את השוכר להמשיך בשכירות במחיר גבוה כל זמן שלא נעשה על כך קניין המועיל. [יעויין בהקשר זה בספר משפט שלום (שבדרון, סי' קפט) ועמק המשפט (שכירות, סי' מה) שמבארים שהשוכר הוא המוחזק].

בברכת התורה

יגאל אלון.