תוספת בניה בבית משותף וזכות השכנים להתנגד

שאלה:

ראובן גר בקומה אחרונה רוצה להרחיב את דירתו הן לכיוון מעלה והן לצד ויש מהשכנים שמתנגדים לה האם התנגדותם נכונה או לא 

והאם יש הבדל בין בניין כמו "בבנייני הדו" שיש בהם רק ארבע דיירים [כאן בשכונה] או בבניינים גבוהים שיש בהם יותר דיירים כמו רוב השכונה.

תשובה:

ראשית נושא זה מורכב ביותר ודרוש לדעת יותר פרטים בכדי לענות אבל אני חושב שכאן המקום לומר את מה שידוע לי בנושא מורכב זה.

כבר התריעו על זה גדולי זמנינו דעל פי רוב התנגדות השכנים לתוספת בנייה הוא מחמת צרות עין!!

שכבר אמר גדול א' ששאלוהו לקנות בית במקום מסויים והשיב שאם אין שם תוספת בניה לא יקנה שם, ושזה נובע עפ"י רוב מחמת צרות עין של השכנים,

והנה מצוי מאוד שאחד השכנים עושה תוספת בנייה כדין ויש מתנגדים לבנייה שהיא בעצם מותרת וזכותו לכך מצד ההלכה, אך השכנים מנצלים את חולשתו ורפיון כוחו שלא יבנה. יצוין ויודגש שבמקרים כאלו יש בהם גזילה והיזק!! מהטעם הפשוט אותו צר עין הוא מזיק מפני שלשכן שרוצה לבנות יש לו זכות לבנות בביתו או מחוצה לו והרי זה אחד מהשימושים המוקנים לו בדירתו והם שלו, וכשהשכן צר העין מונע בעדו מלבנות בתוך שלו הרי הוא מונע אותו מלהשתמש בדירתו ולמצות את זכותו ובעלותו, וכ"כ בזה בקובץ הישר והטוב[1] (ח"ב עיי"ש) וכתבו שם שבכל דירה ישנן זכויות של בניה כמו גם זכויות של אור, אויר, מרחב וכו', וזכותו של כל האדם לעמוד על זכויותיו כפי שורת הדין, אבל ישנה נטיה כי היות וסוף וסוף גם אני "שותף" בבנין הזה מותר לי ליצור מציאות על חשבון השכן החלש בעל הזכויות וכיוצא בזה, ויש משתמשים בכח הפוך כגון סחיטה, ואומרים לשכן הבונה או לקבלן אם לא תתן לי כסף עבור שתיקתי אלשין עליך לרשויות ואותו צר עין מחפש דברים קטנים וסטיות קלות כדי לסחוט דרכם והוא עושה זאת בחושבו שרק הלשנה מעשית אסורה אבל איום מותר, וזה אינו נכון, הסחיטה בעצמה הינה מעשה נתעב ויש בה איסור גניבה ממש של הכסף שהשני נותן באונס, וכל פרוטה ופיצוי שהבונה או הקבלן משלמים מחוסר אונים או מפחד הלשנה הם גזל ביד השכן!! ולפעמים אין שום עבירה על החוק אלא שע"י הפניה לוועדה המחוזית וכדומה אף שידוע מראש שיפסיד שם אבל זה יעכב את הבונה ו/או את הקבלן תקופה ארוכה לפעמים שנה או יותר של עיכוב של בנייה, ועי"ז כדאי לקבלן או לשכן שרוצה לבנות להיסחט בכמה אלפי שקלים שלא יפסיד יותר.

ע"פ החוק בנין משותף שחלק מסוים כמו הגג שצמוד לדירה שמתחתיה והוא קנה מהקבלן וזה רשום על שמו בטאבו ורוצה לבנות עוד קומת גג אחוזי בנייה שייך לדירה שהגג הוצמד אליה ואין השכנים יכולים לעכבו לנצל את כל אחוזי הבניה לפי חלקו ברכוש המשותף. והנה בעיקר דין זה כבר דנו בספרי האחרונים אם יש לשכנים זכות עיכוב על ניצול אחוזי בניה ע"י חלק מהשכנים גם באופן זה שהבניה נעשית בשטח המוצמד לדירות מסויימות, ובאמת יש פוסקים שאומרים שכל המושג של אחוזי בניה אינו מוגדר כלל כרכוש השייך לכל השותפים באותו מגרש שהבנין נבנה עליו, ואין הכי נמי שמתחילה כשמנצלים את השטח המשותף ע"י בניית מבנה על אותו שטח בהכרח שצריך להתחלק בין כל השותפים השייכים לאותו מגרש וכל אחד יקבל כפי חלקו שיש לו באותו שטח, אמנם לאחר שכבר נתחלק השטח בין כל השותפים ונתווסף עתה עוד אפשרות לנצל את המבנה ע"י תוספת בניה וכדו' אם הניצול הוא רק על הגג השייך רק לדיירים העליונים אפשר שבאמת כל זכות זה הוא רק לאותו שיש לו האפשרות באותו ניצול,  וכן כתבו בקובץ הישר והטוב (חלק א') והוסיפו שם ועוד נראה דאפי' אם נאמר שאחוזי הבניה המתווספים אכן שייך לכל הדיירים מ"מ אם הוא באופן שאין שום אפשרות אחרת לניצול אחוזי הבניה וכגון ע"י הרחבת הדירות התחתונות וכדו' אלא ע"י תוספת בניה על הגג נראה שאין בעלי הדירות התחתונות יכולים לעכב בזה, דבאופן זה י"ל דכיון דהוספת אפשרות השימוש אינו אלא באותו חלק השייך רק לחלק מהדיירים, א"כ נמצא דדבר זה מוגדר כשימוש של אותם הדיירים שבידם לנצל אותה אפשרות והרי הם אין מנצלים השימוש של שאר השכנים רק חלקם, ובכגון זה לכאורה אין שום זכות לאחרים למנוע מבעלי הגג מלהשתמש בחלק השייך להם, וכ"ש אם הוא באופן שיש אפשרות גם לבעלי הדירות התחתונות להוסיף על חלקם על אף שהדיירים העליונים יוסיפו מבנה על הגג פשוט דאין שום סיבה למנוע מבעלי הדירות העליונות מלהוסיף בניה על הגג.

וכן ראיתי כעת בחוק מקרקעי תשכ"ט תיקון אחרון שכתבו "שאם הוצמד חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית לא יחולו עליו הוראות פרק זה בנוגע לרכוש המשותף ודינו לכל דבר כדין הדירה שאליה הוצמד" זאת אומרת שהדייר העליון מקבל את הגג עם כל הזכויות והאפשריות שיהא בידו לנצל את הגג בכל אופני ניצולו, ואם כן הוא הרי פשוט דאין ביד הדיירים בקומות מתחתונות שום זכות למנוע ממנו לנצל אותה אפשרות ע"י תוספת בניה על הגג, וגם אם רק ספק אם הכוונה כן כיון שעפ"י דין הגמ' וההלכה ופסק השו"ע חו"מ סי' קס"ד שזכות הגג שייך רק לבעל העליה א"כ חזרנו לדין תורה ואין לאחרים שום זכות למנוע ממנו, ובפרט דגם החוק לא מנע ממנו וקיבל אישור בניה מהרשויות המוסמכות, ובעיקר השאלה אם יכולים למנוע את התוספת בניה כיון שזה יגרום הוספת דיירים בבניין הרי זה כאילו מרבים עליהם את הדרך בחדר המדרגות, וכמבואר בשו"ע ריש סי' קנ"ד דיש בטענה זו כדי למנוע אחד מהשכנים שלא לפתוח בית נוסף לאותה חצר. יצויין שבזמנינו נהגו הרבה דיינים ופוסקים לבטל התנגדות זו, וביותר בבנין רב דיירים ורב קומות דבלא"ה יש דיירים רבים ותוספת זאת בטל במיעוטו, ומ"מ בבנין של בנייני הדו שיש רק 4 דיירים שהתוספת זאת תכפיל את דיירי הבניין יש לכאורה צדק בטענת השכנים ויש לבקש מהם רשות ולהשוות אותם אם יש להם טענות צודקות.

[1] קובץ הישר והטוב נכתב ע"י גדולי הדיינים שבדור כגון הגרז"נ גולדברג זצ"ל ויבדלו לחיים הגר"י סילמן הגר"נ נוסבויים הגר"ש רוזנברג ועוד. קובץ ראשון יצא בשנת תשס"ו והלאה עד היום יצאו למעלה מ- 24 כרכים.

בברכה

יגאל אלון