מכירת דירה: האם פריטים קבועים כלולים? פסיקת הלכה על נברשות

האם מכירת הבית כוללת את הדברים הקבועים בה?

לכבוד הרב רוזנק שליט"א
אחדשה"ט, נשאלתי מכבודו שאלה וזה תוכנה, כבודו מכר דירה לפלוני ובחוזה המכר לא צויין במפורש
שדברים מסויימים הקבועים בקירות הבית יכללו בחוזה המכר, ובנידו"ד זה הנברשות, שמעיקרא היית מעוניין
לקחתם לדירתך החדשה ובשעת המכר לא עלה כלל על דעתך להשאיר לקונה את הנברשות, אך מאן דהו גילה
את אוזנך שדברים המחוברים לדירה נמכרים עימה וכו' ונכנסת לבית הספק, שמא לא תוכל לקחת את הנברשות
אשר עלו לך יקר מאוד, ומאידך בשעת המכירה דעתך הייתה לא למכור את הנברשות. אבל כאמור לעיל דבר
זה לא צויין בחוזה לא במפורש ולא מכללא.

מהם המקורות ההלכתיים בגמרא לגבי מכירת פריטים קבועים בבית?

המקורות ההלכתיים בגמרא לגבי מכירת פריטים קבועים בבית נדונים במסכת בבא בתרא (סה. ו-סט.), שם נקבע כי המוכר את הבית מכר את הדלת אך לא את המפתח, ואת המכתשת הקבועה אך לא המטלטלת. העיקרון הוא שדבר הקבוע לבית או לקרקע נמכר עימו, בעוד דבר מיטלטל אינו נמכר. הגמרא דנה גם במקרים של חיבור בטיט מול חיבור ביתדות (סיכי), כאשר האחרון נותר ב'תיקו' (לא הוכרע). במקרים של ספק בדיני ממונות, הדין נשאר בחזקתו של המוכר. רשב"ם וחת"ס מפרשים את ההבחנות הללו, תוך התייחסות לחיבור במסמרים לעומת חיבור בסיכי, כאשר חיבור קבוע במסמרים נחשב כבניין, ואילו חיבור בסיכי שנוח לפרקן נותר בספק.

א"כ הראינו לדעת שישנם דברים המחוברים וקבועים לבית ע"י יתדות (= ונוח לפרקן כפי' רשב"ם) ויש
שקבועים בטינא , ועל דברים אלו הגמ' נשארה בתיקו. ומכיון שבג מ' זה ספיקא דדינא אז אנו נכנסים לכלל
הידוע שבדיני ממונות בספיקא דדינא זה נשאר בחזקתו של המוכר. ויבואר עוד להלן

והנה בעצם האבעיא של ר' אלעזר בנקיטי בסיכי, יעויין בחת"ס בתשובותיו (יו"ד סימן קצח' אות יב') וז"ל: "דהרי בע"ז ס"ל לכו"ע בפשיטות כתלוש דמי, והיינו מקרא עצמו מוכח , כן דכתיב אלהיהם על ההרים ולא
ההרים אליההם, והנה אותם אלהות שעל ההרים מסתמא נתחברו שם , וקרא צווח ויחזקהו במסמרים בל ימוט ,
ואפי"ה נאסר. ע"כ בע"ז גלי קרא דכתלוש דמי, וברמב"ם פכ"ו מהל' כלים כתב בפשיטות דקביעות מסמרים הוי חיבור, וכתב הכס"מ מסברא כתב , כן ולענ"ד מוכח כן דמצינו פשוט בש"ס דבע"ז תלשו ולבסוף חברו כתלוש,
והיינו מקרא במסמרים בל ימוט, ואכתי מנלן מחובר בבנין, אע"כ הכל דין אחד, וממילא היכא דהוה בנין כמחובר ה"ה מסמרות עכ"ל.

ולכאורה כוונת הספק של רבי אלעזר אי נקיטי בסיכי הוא האם סיכי זה כמו חיבור בטיט או לא, ונראה דשאני
מסמרים מסיכי, דמסמרים יש לנו מקרא מפורש "וַיְחַזֵּק חָרָ שׁ אֶ ת צֹרֵ ף מַ חֲלִיק פַּטִּ ישׁ אֶ ת הוֹלֶם פָּעַם אֹמֵר לַדֶּבֶק טוֹב הוּא וַיְחַזְּקֵהוּ בְמַסְמְרִים לֹא יִמּוֹט (ישעיהו מא, ז) פי' הדברים דוקא אם נעשו בקביעות, שבל ימוט פירושו
לעולם הוי כבנין, אבל בסיכי דנוח לפרקן, וכמו שפירש רשב"ם, היא בעי' דר"א אלעזר ולא איפשיטא. וראיתי
חילוק זה בפסקי – דין ירושלים דיני ממונות ובירורי יהדות (כרך ב עמוד מה)

כיצד המנהג המקומי משפיע על מכירת פריטים קבועים בבית?

המנהג המקומי משפיע באופן מהותי על מכירת פריטים קבועים בבית, שכן הרמב"ם קובע כי זהו עיקר גדול בכל משא ומתן. במקום שאין מנהג ברור או שערכם אינו ידוע, פועלים לפי פירוש חכמים. בהקשר לשאלת רבי אלעזר לגבי פריטים המחוברים ביתדות (סיכי) שנותרה בספק בגמרא, עולה שאלת ה'מוחזק' (המחזיק בנכס או בכסף). אם הקונה שילם את כל הכסף, המוכר נחשב למוחזק בפריטים. אך אם הכסף טרם שולם במלואו, הקונה נחשב למוחזק בכסף, וחזקת הקונה עדיפה על חזקת מרא קמא של המוכר, כפי שהראב"ד והרב איבן מיגאש מפרשים. דעת השולחן ערוך, בעקבות הרשב"ם, היא שיד המוכר המוחזק בקרקע על העליונה, אך ישנם חילוקים בהתאם למצב תשלום הדמים.

ומכח זה בבעיא דר"א דנקיט בסיכא שהגמ' נשארה בספיקא ולעיל אמרנו דהמוכר מיקרי מוחזק הניחא אם
הקונה נתן כל את הכסף אז המוכר הוא מוחזק, אבל אם עדין לא נתן כל הכסף הרי הקונה הוא מוחזק , ומוחזק
של הקונה עדיף מחזקת מרא קמא של המוכר, וכמו שהשיג הראב"ד ( פרק ח' מהל' מכירה הלכה יא' ) לא ידעתי מהו זה כי הפחות שבלשונות קולא היא לנתבע, ואם נתן מעות הלוקח הוא המוחזק ואם לא נתן והלוקח מחזיק
והמוכר תובע מעות יתרים הוא התובע, ופעמים שהחסור קולא או חומרא לנתבע וכן היתר עכ"ל הראב"ד,
ובה"ה כתב (שם) והרב איבן מיגאש פירש דס"ל יד בעל השטר על התחתונה, דהא המוציא מחבירו עליו הראיה
ורשב"ם ז"ל פירש דיד המוכר שהוא מוחזק בקרקע על העליונה וכו' וזה דעת מרן השו"ע וכן נ"ל ואפילו בא
מוכר ליקח מעותיו כופין את הלוקח ליתן בשהותיר, לפי שהקרקע בחזקת בעליה עומדת, וכן אמרו בענין
שכירות בב' לשונות סותרים, כמו שיתבאר כ"ז מהל' שכירות עכ"ל ה"ה

אגב אורחא יוער שהרשב"ם (ב"ב קה:) פירש שהמוכר מוחזק הוא וכגון שקבל כבר הדמים, משמע אם הלוקח
לא נתן עדיין הדמים, הגם שהיה מוחזק בקרקע שלו מ"מ אין ידו על העליונה מפני שהלוקח מוחזק בדמים,
ומוחזק עדיף מחזקת מרא קמא , וכן מוכח ב"מ ק' דפריך שם אמאי יחלוקו וליחזי ברשותא דמאן קיימא וליהוי
אידך המע"ה אמר ר ' חייא בר' אבין אמר שמואל בעומדת באגם, פירוש דאין אף אחד מוחזק לא מהני כלל חזקת מרא קמא, ומה דנסתייע הרב המגיד מרשב"ם צע"ג .

במקום ספק הולכים אחר המוחזק

ובנידון דידן נראה כיון דהלוקח ודאי מוחזק בכסף הנותר אשר טרם שילם, והמוכר הוא ספק מוחזק, דאם
הנברשת דנקיט בסיכא הוא תלוש הרי הוא כמו שאר מטלטלין, ובשניהם מוחזקים הרי מדינא יחלוקו , אבל אם
דנקיטי בסיכא הוא מחובר, אין המוכר מוחזק אלא בא מכח חזקת מרא קמא, וחזקת מרא קמא במקום מוחזק
לאו כלום הוא, וכמו שהוכחנו לעיל, וכיון דהלוקח ודאי מוחזק והמוכר ספק מוחזק, לכן החצי לו יש לקונה
בתורת ודאי, ועל החצי השני הרי המוכר ספק מוחזק, לכן לכאורה למוכר לו יש רק רביע מערך הנברשת.

האם פריטים המחוברים בהברגה נחשבים לחלק ממכירת הבית?

והנה ראיתי בפתחי חושן (חלק קניינים פרק יד סעיף כו ס"ק סד ) הוא דן שם לגבי דברים המצויים כיום
המחוברים לבית ע"י הברגה , כגון מזגן וכדו' שזה נקרא חיבור , והביא סברא כזו ואעתיק לשונו הזהב "ונראה
להסביר טעמו שאינו מכלל תשמיש הבית אלא לתועלת האדם לשמירת חפציו לא איכפת לן בחיבורו או לא ,
כשם שמסתבר שאם יש למוכר כספת בנויה וקבועה שאינו נמכר עם הבית שהרי בגמ' ופוסקים הוזכרו בכל
אלה שהם תשמישי הבית והיינו דברים הרגילים להיות בכל בית ואם קבע לו אדם דברים המיוחדים אינם בכלל
תשמישי הבית אלא בכלל תשמישי אדם… ועוד יש לדון בשאר אביזרי חשמל – ועד כמה שידוע לי המנהג
שנברשות אינם נמכרים עם הבית , אבל לגבי שאר בתי מנורות נראה שנמכרים עם הבית , ואף המנורות והנורות
עצמם נראה שנמכרים וכ"ש שקעים שמחוברים לקירות" עכ"ל

לקיחת המזוזות

וגבי המזוזות ששאלת בשם אשתך הרבנית עיי"ש (ס"ק סח) ד"ה לענ"ד …שאם המזוזות יקרות יכול להורידן
ולקבוע פשוטות כשרות.

מסקנה מכל המקובץ:

אע"פ שבחוזה לא צויין לא מכללא ולא במפורט מה מעמדן של הנברשות , מכיון שמנהג המדינה לקחתם רשאי
אתה להורידן ולהתקין לו בתי מנורה פשוטים. ו/או להציען לו למכירה

הרב יגאל אלון