ביטול שכירות עקב שינוי נסיבות

ביטול שכירות עקב שינוי נסיבות

שאלה

ראובן איש הייטק מעולה, סגר חוזה עבודה לשלוש שנים במפעל הייטק נחשב בצפון הארץ, ומשכך, הוא חיפש דירה גדולה לשכירות בצפון הארץ קרוב למקום העבודה.

לאחר חיפוש הוא מצא דירה גדולה ומרווחת המתאימה לצרכי בני ביתו והוא חתם על חוזה לשנה עם בעל הדירה כמקובל, ואף שילם את החודש הראשון.

והנה כשבוע לפני תאריך כניסתו לדירה, ראובן קיבל הודעה מבעל המפעל שאמר לו שבגלל כישוריו המזהירים הוא מתאים יותר לעבוד בסניף של המפעל שנמצא בדרום הארץ ובנוסף הוא יקבל תנאים יותר טובים במפעל בדרום, ראובן פנה לבעל הדירה והודיע על ביטול שכירות עקב שינוי נסיבות שלא באשמתו, ומשכך, הוא דורש שבנוסף לביטול השכירות גם את תשלום המקדמה של החודש הראשון ששולם במעמד חתימת החוזה, שמעון בעל הדירה טוען שהוא אינו צריך להחזיר את המקדמה, ואדרבא, אם לא ימצא שוכר אחר שישכור את הדירה במקומו של ראובן, על ראובן יהיה לשלם על כל השנה או לחילופין עד שימצא שוכר אחר המתאים לשביעות רצונו של המשכיר. השאלה היא היכי נידיינוה דייני להאי דינא?

תשובה

אם לא ידעו השוכרים בזמן קניין השכירות על רצונו של בעל המפעל להעביר את ראובן למפעל בדרום הרי הם רשאים לבטל את השכירות ואינם צריכים לשלם על כל התקופה, אך לעומת זאת הם לא יוכלו לתבוע מהמשכיר את המקידמה שכבר שילמו.         

נימוקים

ככלל, ברגע שנעשה קניין שכירות, שני הצדדים אינם יכולים לחזור בהם והשוכר חייב לשלם על כל תקופת השכירות גם אם אינו רוצה לגור בדירה, יודגש שבנידו"ד תשלום המקדמה נחשב כקניין שכירות על כל התקופה, כמובא בשו"ע (חו"מ סי' קצה סעיף ט ברמ"א) ויעויין גם בספר מנחת פיתים (אריק, סי' שטו א).

אמנם אם הדרך באותו מקום שבכל שכירות חותמים על חוזה בכתב, אזי הקנין הוא רק לאחר חתימת החוזה בכתב כמובא בשו"ע (חו"מ סי' קצ סעיף ז וסי' קצה בסמ"ע סק"כ). כמובן שאם ישנו שוכר אחר חליפי המעוניין לשכור את הדירה הדין שונה [ואין כאן מקום להרחיב בנושא זה]

אמנם במקרה שהשוכר נאלץ לבטל את השכירות מחמת אונס ואילוץ ו/או שינוי נסיבות שאינם בשליטתו כבנידו"ד שבעל המפעל מחייבו לעבור למפעל בדרום הארץ ולא בצפון יש בזה מחלוקת הפוסקים וכדלהלן:

ישנה מחלוקת ראשונים בהגדרתה של 'שכירות' יש אומרים שהיא כקניה גמורה לזמן וממילא התשלום הוא ככל תשלום דמי מקח כמובא בשו"ת הרשב"א (ח"ב סי' שכח), ויש אומרים שהשכירות אינה אלא התחייבות הדדית בין שני צדדים, דהיינו המשכיר מתחייב לתת לשוכר להשתמש במושכר והשוכר מתחייב לשלם על כך כמובא בתוס' (ב"מ נו: ד"ה והאי) ובש"ך (סי' שלד ס"ק ב' בסופו).

לדעת כמה אחרונים אחת מההשלכות של המחלוקת הנ"ל היא במקרה שהשוכר לא יכול להשתמש במושכר מחמת אונס, שאם השכירות היא כקניה השוכר חייב לשלם על כל התקופה, שהרי זה דומה למי שקנה בית אך לא הספיק לגור בו כגון: שנאנס או מת, שבמקרה כזה ודאי שהוא או יורשיו חייבים לשלם דמי קניה, כמובא בשו"ע (חו"מ סי' שלד סעיף א ברמ"א) אך אם השכירות היא רק התחייבות, יש מקום לומר שהתחייבות בטלה במקרה של אונס. מחנה אפרים (שכירות סי' ה) כתב שהנפ"מ הזו היא בכל אונס, אך יש סוברים שזה דוקא במקרה שהשוכר מת, עיין ערוך השלחן (סי' שלד סעיף יא- יב) וספר פתחי חושן (שכירות, פ"ו הערה כד) ויש אחרונים הסוברים שאף לשיטות ששכירות היא קניין מכל מקום במקרה של אונס בטל הקניין והשוכר פטור מלשלם על שאר תקופת השכירות (ש"ך סי' שלד סק"ב) ומסקנת המחנה אפרים (שם), אך יעויין בשו"ת צמח צדק (חו"מ סי' מה) ומנחת פיתים (סי' שלד א).

יש לציין שאונס הוא רק דבר ששני הצדדים לא העלו על דעתם שיקרה, אך אם השוכר ידע שישנה אפשרות שהוא לא יוכל לגור בדירה אך המשכיר לא ידע מהאפשרות הזו, היה על השוכר להתנות שבמקרה כזה השכירות תתבטל, ואם לא התנה היא חייב לשלם על כל תקופת השכירות  כמוסא בשו"ע (סי' שלד סעיף א)

לפי מה שנתבאר שישנה מחלוקת אם השוכר צריך לשלם על כל תקופת השכירות כשנאנס, כתבו הפוסקים שמספק אי אפשר לחייב את השוכר לשלם, עם זאת אם השוכר שילם מיקדמה כבנידו"ד שראובן שילם כבר על החודש הראשון עוד לפני שהוא נכנס לדור בבית, אין השוכר יכול לתבוע את המשכיר להחזיר לו את מה שכבר שילם, אם משום שהמשכיר מוחזק בכסף הזה והמוציא מחבירו עליו הראיה, ואם משום שדעת בני אדם שהמקדמה לא תוחזר אף במקרה של ביטול מוצדק (ש"ך שם) וראה ערך ש"י (טאבק, חו"מ סי' שלד).

לעניינו העברתו של ראובן למפעל בדרום הארץ נחשבת כאונס של השוכר, ויעויין סי' רז (סעיף ד-ה) ובשו"ת הרשב"א (ח"ב סי' שכח), ובנתיבות משפט (סי' שיב ס"ק יג) ולכן אם לא ידעו השוכרים בזמן קניין השכירות על רצונו של בעל המפעל להעביר את ראובן למפעל בדרום הרי הם רשאים לבטל את השכירות ואינם צריכים לשלם על כל התקופה, אך לעומת זאת הם לא יוכלו לתבוע מהמשכיר את המקדמה שכבר שילמו.    

בברכה

יגאל אלון    

  האם מותר לאכול בשר מיד אחר מאכלי חלב?